05.10.2025
Das Ende des Eigenmietwerts: Eigentümer müssen ihre Steuerstrategie neu denken
Mit der Volksabstimmung vom 28. September 2025 hat die Schweiz das System des Eigenmietwerts abgeschafft – mit weitreichenden Folgen für Hypotheken, Abzüge und Investitionen.
Der Volksentscheid markiert einen Paradigmenwechsel im schweizerischen Steuerrecht. Der bisherige Eigenmietwert – eine fiktive Miete, die Hauseigentümer für die Eigennutzung versteuern mussten – wird schrittweise abgeschafft. Diese Regelung galt als widersprüchlich, da sie Eigentum faktisch bestrafte, während Schuldzinsen gleichzeitig abzugsfähig blieben.
Mit der Reform entfällt nun nicht nur der Eigenmietwert selbst, sondern auch die Abzugsfähigkeit von Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten. Eigentümer mit hoher Fremdfinanzierung geraten dadurch unter Druck, während Personen ohne Schulden oder mit geringem Belehnungsgrad steuerlich profitieren.
Die Umsetzung erfolgt kantonal unterschiedlich. Der Bund erwartet eine Übergangsphase bis 2028. Parallel dürfen die Kantone eine Zweitwohnungssteuer einführen, um Leerstände zu reduzieren und Ferienimmobilien fiskalisch gleichzustellen.
Aktuell zeichnet sich jedoch eine kurzfristige Sanierungswelle ab: Viele Eigentümer versuchen, noch vor Inkrafttreten der neuen Regelungen grössere Renovations- und Instandhaltungsarbeiten steuerlich geltend zu machen. Diese „letzte Welle“ von Bauaufträgen dürfte insbesondere das lokale Handwerk stark auslasten.
In diesem Zusammenhang warnen Fachleute vor einem erhöhten Gewährleistungs- und Liquiditätsrisiko, da sich im Zuge des neuen Schuldbetreibungs- und Konkursrechts (Revision per 01.01.2025) eine Reihe von sogenannten Zombiefirmen – also wirtschaftlich eigentlich überlebensunfähigen Betrieben – nochmals kurzfristig am Markt zeigen könnten.
Die Auswahl des richtigen Handwerksbetriebs gewinnt dadurch an rechtlicher und wirtschaftlicher Bedeutung:
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Bonitätsprüfung und Vertragssicherung (Werkvertrag, Zahlungsplan, Garantiefristen) sind zwingend vorzunehmen.
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Eigentümer sollten auf nachweislich solvente, gewährleistungsfähige Unternehmen setzen.
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Bei grösseren Projekten empfiehlt sich eine vertragliche Absicherung über Bürgschaft oder Erfüllungsgarantie.
Die Kombination aus steuerlicher Eile, hohem Auftragsvolumen und wirtschaftlichem Druck birgt die Gefahr von Nachbesserungen und Streitigkeiten in den kommenden Jahren. Wer jetzt saniert, sollte also strategisch, dokumentiert und rechtlich abgesichert vorgehen.
(c) Ludwig Limbeck AG, Autor Rolf Limbeck
